以案说法-凯发ag旗舰

　　近日，福田法院审理了一起民事纠纷案件，原告杨某为顺利购买心仪房产，在房屋中介的建议下，向其支付了一笔购房诚意金，然而事情却并未如他希望的那样一帆风顺……

　　多年打拼后，小有积蓄的杨某（化名）准备在深圳买房。2020年12月，杨某来到a房地产经纪公司（以下简称a公司）某门店，希望通过房屋中介购买房产，经过挑选，他选中一处楼盘，为了能够顺利购买该楼盘心仪楼层的房产，在a公司某门店店长袁某（化名）的建议下，杨某决定向袁某支付一笔10万元的购房诚意金，袁某随后向杨某出具一份《收据》。

　　该收据并未加盖a公司公章，并且，袁某在出具收据时，无其他a公司工作人员在场。 

　　然而，收到杨某的购房诚意金后，袁某未按照约定在2021年1月19日前帮助杨某拿到约定房源。杨某遂诉至福田法院，要求a公司、袁某共同退还购房诚意金10万元及逾期利息。

法院经审理后认为

　　被告袁某以个人名义和原告杨某商谈涉案业务，用个人银行账户收取杨某转账的购房诚意金10万元，并向其出具《收据》，明确在约定日期之前拿不到房，则无条件退款，双方之间的约定内容应系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，该约定内容对双方均具有法律约束力。现袁某在约定日期前未拿到约定房源，则应按照约定退还杨某10万元。袁某未退还购房诚意金，应承担违约责任。故原告要求被告袁某退还购房诚意金10万元并支付逾期利息的诉请，法院予以支持。

　　关于被告a公司是否应当承担退还责任。 

　　（1）袁某虽系a公司的门店店长，且在工作场所向杨某出具了涉案《收据》，但袁某系以个人名义与杨某商谈涉案业务，用个人银行账户向杨某收据款项并以个人名义向杨某出具收据，且涉案款项性质为购房诚意金，明显与a公司作为房地产中介服务提供者提供中介服务并向委托人收取报酬的经营行为特征不符，袁某的上述行为明显超出其职权范围。

　　（2）经查，杨某明知袁某要求将涉案款项转至袁某个人账户的要求不符合a公司规定，在无a公司其他工作人员在场的情况下，仍然将涉案款项转至袁某个人账户，并未要求袁某加盖被告a公司公章。另外，杨某明知a公司系从事房地产中介服务，主要服务客户买房卖房并收取佣金报酬，而杨某向袁某转账的款项性质系购房诚意金，与报酬性质不符。以上事实，足以认定杨某明知或应知袁某的上述行为明显超出其职权范围，故杨某在向袁某转账涉案购房诚意金并商谈购房业务过程中主观上不属于善意且无过失。袁某的涉案民事行为不应对a公司发生效力。故杨某要求a公司退还涉案购房诚意金的诉请，法院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十条、第五百零二条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：被告袁某应于判决书生效之日起十日内向原告杨某退还诚意金10万元并支付逾期利息。

法官说法

　　近年来，我国房地产业得到了迅猛发展，房地产中介市场也随之不断扩大。由于房地产居间活动仍缺乏完善的行业统筹规划和行业自律，巨大的套利空间致使一些房地产中介机构或其工作人员为追求短期超额利润，罔顾职业操守，利用工作便利，牟取不正当个人利益，甚至直接介入具体交易，实施不诚信行为，严重损害了房地产居间行业的声誉和发展前景，也极大损害了委托人的利益，由此也引起了众多民事法律纠纷。

　　本案中袁某为谋取个人利益，实施了a公司授权范围以外的行为，且杨某明知是袁某个人行为，a公司并未实际参与的情况下仍然继续支付款项，根据中华人民共和国民法典第一百七十一条的规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，a公司无需对袁某的行为承担连带清偿责任。

该案对于倡导房地产中介公司加强管理，确保专业化、规范化经营，引导中介机构服务人员遵守中介公司章程及行业规定、遵守诚实信用原则，并警醒委托人谨慎缔约、积极维护自身合法权益等方面均具有重要启示意义。