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关键词 租赁 续签合同 优先承租
裁判要点
房屋的续租权是合同约定的权利，在法律上称为优先承租权，是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第八条
案件索引
一审：广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初4245号民事判决（2016年8月24日）
二审：广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终10018号民事判决（2017年9月20日）
基本案情
原告（反诉被告）深圳市社会福利总公司
被告（反诉原告）王跃华
被告（反诉原告）深圳市永康福保健按摩有限公司
原告诉称，2009年11月19日，原告与被告王跃华签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告王跃华承租原告位于深圳市福田区龙尾路2号福兴花园二期d栋二楼房屋作经营之用，租金每月每平方米25元（月租金35429元）。合同期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止，原告收取二个月的租金70858元作为租赁保证金。同日双方又签订了补充条款，补充条款约定租金从第三年的次年起在原租金基础上每年递增3%。补充条款又约定本租赁合同到期后双方可续签租赁合同五年。合同到期前两月被告王跃华提出了继续签订租赁合同的要求，原告亦回复被告王跃华可以继续签订租赁合同并且考虑到被告为老租户，提出了远远低于市场指导价的租金。但被告王跃华坚持以原合同租赁价格续签合同，由于双方在租金条款上无法达成一致意见，最终合同没有续签。被告王跃华既不续签合同，亦不交回场地，经原告多次协商催告无果。原告将该房屋进行公开招租，并书面通知被告王跃华如有意承租请参与竞标。挂牌招租说明中写明同等条件原租户优先。2015年12月21日深圳市同为装饰设计工程有限公司以每月每平方米52.9元的租金（月租74967.235元）价格中标。该公司中标后，原告通知被告撤离场地交回房屋，但被告至今拒不交回场地。原告特提起诉讼，请求判令：1、两被告交回福田区龙尾路2号福兴花园二期d栋二楼场地；2、两被告向原告支付逾期腾房占有使用费299868.94元（从2016年1月1日起暂计算至2016年2月29日），使用费算至搬离为止；3、原告不予返还保证金70858元；4、两被告承担本案一切诉讼费用。
两被告反诉称，一、原告与两被告存在租赁关系。2009年11月19日，被告王跃华代表被告深圳市永康福保健按摩有限公司与原告签订了对福田区龙尾路2号福兴花园二期d栋2楼整层（下称涉案物业）的租赁合同及补充条款，用以经营正规足浴及保健按摩企业。在承租前，被告已考虑到因会所投资较大，必须得长期稳定经营才可收回投资和盈利，故被告提出的租期为10年，原告也同意。但在签约时，原告以国有企业内部规定为由，在签约文件上作了“技术处理”，即形式上签署《房屋租赁合同》加《补充条款》，约定首个5年租约到期保证自动续约，综合租金标准按递增比例，若因原告原因无法续约后5年，需赔偿被告的投资装修损失95万元等。也正是因为考虑到原告是国有企业，被告遂同意签订了《房屋租赁合同》及《补充条款》，自此取得涉案物业承租权并依法开展经营。在2009年11月19日至2016年2月18日期间，被告均依约足额向原告交付了租赁保证金70858元、每月租金等费用。二、在被告承租期间，原告多次恶意停水停电，单方面粗暴地终止租赁合同及破坏被告正常经营。三、原告须返还被告已交付的租赁保证金70858元。自2009年11月19日起至2016年2月18日期间，被告没有拖欠原告的任何款项。原告应按照合同约定返还租赁保证金70858元。四、原告应向被告支付装修补偿950000元整，以承担缔约不能之责任。据统计，被告对租赁物业装修投入为2656465万元，按照补充条款约定，因原告原因导致不能续约的，承担缔约不能之责任的补偿金额也只能以95万元为限，被告虽有不甘，也得依约行事。五、原告因单方停水停电，导致被告无法正常经营，还需向被告赔偿员工遣散费、看守费、固定资产闲置费等经济损失343738元，并向被告赔礼道歉、恢复商誉。被告特提起反诉，请求判令：1、原告立即返还租赁保证70858元；2、原告向被告支付装修补偿950000万元；3、原告向被告赔偿其他经济损失343738元;4、原告承担本诉与反诉的全部诉讼费用。
法院经审理查明：2009年11月19日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》及《补充条款》约定，甲方将涉案房产出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计1417.15平方米，租赁房屋用途为商业。租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每月25元计算，月租金总额为35429元。乙方应于每月5日前向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。乙方租用房屋的期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止。甲方可向乙方收取2个月租金额的租赁保证金，即70858元。甲方向乙方返还保证金的条件：1.乙方完全履行本合同规定的义务及租赁期限届满，不拖欠甲方任何款项。2.因甲方原因本合同被提前终止。3.不可抗力导致本合同不能继续履行（只满足条件之一）。乙方拖欠租金达30天（壹个月）以上的，甲方可不予返还保证金。本合同终止后，乙方应于5日内迁离及交回租赁房屋，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移送交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期间届满之日前2个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记。本租赁合同自生效满三年的次年起，租金在原租金的基础上递增3%。本租赁合同到期后双方可续签租赁合同五年，如本合同到期后因甲方原因导致乙方不能继续租用本合同项下租赁物时，甲方同意给予乙方租赁物的装修补偿，补偿金额以95万元为限。甲方补偿装修费用后，乙方不得再向甲方主张任何赔偿请求及缔约不能之责任。如乙方拖欠租金、欠交管理费、水电费等因使用租赁物而产生的费用满一个月，即视为乙方违约，甲方有权解除本租赁合同，没收押金并不承担任何经济补偿。
2015年1月，被告王跃华向原告出具《续租申请》，之后原告向被告王跃华出具《复函》，原告同意与被告王跃华续租，但租金标准必须按45元／平方米／月的价格执行。此价格已远低于市场价及政府指导价（63元／平方米／月），如被告王跃华仍不接受按此价格续签合同，则原告视为被告王跃华已放弃续签合同的权利。原告将根据深圳市国资委文件规定进行公开挂牌招租，如被告王跃华未能按程序中标，原告将于合同到期（2015年3月31日）后依法收回场地。被告王跃华于2015年2月14日签收了该复函。
2015年2月5日，被告王跃华对原告的复函作出回复称，其不同意按45元/平方米/月的价格续签合同，原告所称的如被告仍不接受按此价格续签合同，则原告视被告为已放弃续签合同的权利的说法严重违背了《补充条款》第3条的约定，如不续约违约方是原告，原告需承担95万装修补偿金，补偿金的支付时间请原告明确告知，被告拿到补偿金后至少需要3个月清理客人及员工的经济补偿及善后工作。
2015年12月21日，原告通过深圳联合产权交易所进行公开招租，原告亦在招租前将招租信息告知两被告。涉案房产最终以网络竞价方式以52.90元/平方米/月的金额出租给深圳市同为装饰设计工程公司，各方同时签署了《公开招租结果确认书》，出租期限为5年。
另查，被告王跃华承租涉案房产时向原告支付了租赁押金70858元。被告永康福公司向原告足额支付租金、管理费等费用至2016年1月份。原告亦向被告永康福公司开具包含2015年12月份期间收取相关费用对应的发票，原告未向被告开具2016年1月租金的发票。两被告承租期间涉案房产的租金于2013年4月从35429元上调至36491.87元，于2014年4月上调至37586.63元。
又查，房屋租赁管理部门发布的福田区2015年下半年度房屋租赁指导租金价显示，涉案房产的租金为63元/平方米/月。
再查，被告确认涉案房产的钥匙由其占有，涉案房屋的水电费和租金均交至2016年1月，最后一期是2016年2月3日交纳的，且租金和相关费用均是以被告深圳市永康福保健按摩有限公司的名义交纳。原告2015年2月5日第一次停电，各方协调后原告才短暂恢复水电，2016年2月18日原告又停水电至今。原告与两被告申请由本院组织双方进行涉案房产的交接，本院于2016年7月21日组织双方进行现场交接，现场情况为：涉案房屋大门由被告上锁，涉案房产被隔成办公区和营业区，处于停电状态，营业区的房间内有电视、家具和床若干，双方确认被告承租时为毛坯房，直达二楼电梯由被告安装。原告要求全部装修由被告自行拆除，不破坏主体结构皆可。两被告称搬迁时间需要一个月。本院当场告知两被告于2016年8月20日前搬离完毕。
2016年8月22日，原告与被告永康福公司对涉案房产进行交接并签署了《租赁房屋交验确认书》，确认书对水电费的度数进行了明确。原告确认被告永康福公司交付的涉案房产与合同约定的交付条件相符。被告在承租时安装的电梯交付原告继续使用，原告向被告永康福公司支付38000元。
裁判结果
广东省深圳市福田区人民法院于2016年8月24日作出（2016）粤0304民初4245号民事判决：一、被告王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市社会福利总公司支付2016年2月1日至2016年8月22日期间的占有使用费506141.56元；二、原告深圳市社会福利总公司应于本判决生效之日起10日内向被告王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司返还租赁保证金70858元；三、驳回原告深圳市社会福利公司的其他诉讼请求；四、驳回被告王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9570元（已由原告预交），由原告负担1175元，两被告负担8395元；反诉受理费8440元（已由两被告预交），由原告负担443元，两被告负担7997元。
宣判后，两被告提出上诉。广东省深圳市中级人民法院于2017年9月20日作出（2017）粤03民终10018号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费16392元，由上诉人王跃华、永康福公司负担。
裁判理由
法院生效裁判认为：涉案合同为原告与被告王跃华签署，原告与被告王跃华之间成立合法有效的租赁合同关系。在租赁合同履行期间，被告王跃华均是以其名义向原告提出，两被告亦作为共同申请人要求原告恢复涉案房产的供电，综合涉案房屋的租金由被告永康福公司向原告支付，涉案房产实际由被告永康福公司用于经营使用，原告对被告永康福公司占有使用涉案房产并由其支付租金的事实并未提出异议，且两被告共同提出反诉，本院认定涉案合同在履行过程中，各方以实际行为将承租人变更为两被告。原告与两被告之间成立合法有效的租赁合同关系。
关于返还房屋及支付占有使用费。涉案合同约定的租赁期限至2015年3月31日，合同约定的租赁期限届满后，双方未签订书面的租赁合同，但仍继续履行合同，应视为不定期租赁合同。合同附加条款虽约定合同到期后，双方可续签租赁合同五年。但并未约定以原有租赁价格出租给两被告，原告在收到两被告的续租申请后，亦回复同意续租，租赁价格需上涨至每平方米每月45元，而两被告认为原告上调租金不符合合同约定，未能与原告续签合同。之后原告通过深圳联合产权交易将涉案房产公开招租，亦将公开招租的时间函告被告王跃华，但两被告并未参加公开招租的竞标。综上，原告自始至终同意被告续租，原告提出的每平方米每月的租金亦低于市场指导租金，且原告通过公开招租的每平方米每月的租金为52.90元，该金额亦高于原告承诺给被告王跃华的租金标准，即原告并未损害两被告的续租权。对被告抗辩涉案合同的租赁期限应为10年，本院不予采信。原告于2015年12月29日通知被告于2016年1月30日前搬迁，该通知即为解除双方租赁关系的意思表示，涉案租赁关系应自该日解除。两被告已向原告支付了2016年1月30日前的所有费用，本院予以确认。鉴于两被告已于2016年8月22日将涉案房产交付原告，本院不在判项列明两被告向原告返还房屋。涉案合同解除后，两被告拒不将房屋返还原告。涉案合同约定，合同终止后，被告应于5日内迁离及交回租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权收回租赁房地产，并就逾期部分向被告收取双倍租金。原告已于2015年12月29日即通知两被告要在2016年1月30日前搬离涉案房产，两被告自2016年1月31日起即构成逾期搬离，两被告已向原告支付了2016年1月份的费用，原告有权要求两被告支付自2016年2月1日起至其实际搬离之日即2016年8月22日期间按双倍租金即每月75173.26元（37586.63×2）计收的房屋占有使用费506141.56元（75173.26×6.733）。原告请求按其与深圳市同为装饰设计工程有限公司签署的确认书约定的租金标准的两倍即按每月74967.235元（1417.15×52.90×2）计算占有使用费，无合同依据，本院不予支持。
关于租赁保证金。合同约定被告违约，提前终止合同时，原告可不予返还租赁保证金。涉案合同履行期间，两被告足额支付了租金及其他费用，后双方对合同约定的租赁期限产生争议，原告为此断电，被告永康福公司被迫停止经营，此时两被告未向原告支付相关费用属于不安抗辩，并不构成违约。原告请求没收租赁保证金70858元，没有法律依据，本院不予支持。原告应向两被告返还租赁保证金70858元。
关于两被告主张的装修补偿款95万元。合同约定如因原告原因未能续签合同时，原告应向被告支付装修补偿款95万元。涉案合同未能续签的原因在于两被告不接受原告提出的租金标准，即涉案合同未能续签的原因在于两被告。两被告在承租涉案房产时安装了电梯，双方在交接时亦协商电梯交由原告继续用，原告向两被告补偿38000元。两被告因经营需要而对涉案房产进行的装修，双方在交接时确认两被告可拆除所有的装饰装修，客观上原告及新的承租人并未就两被告的装修获益。故两被告请求原告支付装修补偿款95万元，无事实和合同依据，本院不予支持。
关于两被告主张的经济损失343738元。两被告主张的该部分款项为遣散费、固定资产费。如上所述，涉案租赁合同因两被告的原因未能续签，被告永康福公司因此未能继续经营导致的相关损失不应由原告承担，对两被告的该项请求，本院不予支持。
案例注解
优先承租权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，发生于租赁合同届满之日。优先承租权目前并无法律明确规定，在我国并非法定权利，当事人更多的是通过合同加以约定。在没有明确的法律依据，约定又十分简单的情况下，参照优先购买权的相关规定，当事人行使优先承租权应当满足以下形式要件和实质要件。
一、形式要件
（一）存在合法有效的租赁合同关系
房屋承租人优先承租权产生的前提就是承租人与出租人之间存在合法有效的租赁合同。无租赁关系的存在，房屋承租人优先承租权就无从谈起。但当承租人有根本违约情形时，如延付、拒付租金等，出租方依据合同约定行使了解除权，并以明示方式通知承租人，承租人便丧失了优先承租权。反之，在租赁合同依然有效的情况下，承租人将仍然享有优先承租权。
（二）行使主体只能是承租人
优先承租权产生的基础是租赁合同的约定，根据合同的相对性原理，行使主体只能是承租人。因此，优先承租权不能继承亦不可单独转让。
（三）出租人继续出租租赁房屋
如果出租人将房屋收回自用或者出售时，便不存在优先承租权。只有出租人愿意继续出租原租赁合同中的标的房屋时，原承租人才有可能主张优先承租权。
（四）出租人或承租人在租赁合同到期前履行通知义务
为便于承租人行使优先承租权，出租人或承租人应当在租赁合同到期前的合理期限向对方作出是否继续承租租赁房屋的通知。提前通知的时间一般在司法实践中约定的为1至2个月。承租人只有在合同的期限内积极主张优先承租权，才能获取法律的保护。
二、实质要件
实质要件为同等条件，所谓同等条件是指优先承租权人承租出租房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是优于第三人的条件承租出租人的房屋。实践中，当事人对优先承租权的约定，往往也如同本案，仅简单的约定“同等条件”。首先，该同等条件应体现在同等租赁价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的款额不能低于其在合同中约定的价款；其次，在凯发ag旗舰的支付方式上的等同，如出租人允许第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金，出租人必须同样允许承租人分期支付租金；最后，其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立的合同中有从给付义务时，承租人又不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为相同，此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务。
具体到本案中，原告与两被告均履行了通知对方继签合同事宜，被告不接受原告提出的新的租赁价格。之后原告通过公开招租的方式出租涉案房产，且将该信息明确告知被告，被告未参加该公开招租，被告此时即已放弃了优先承租权。实际上，原告在公开招租前与被告商谈的租赁价格亦低于原告公开招租后与新的承租人约定的租赁价格，即原告亦未恶意以提高租赁价格的方式损害两被告的优先承租权。
综上，优先承租权的行使，有严格的形式要件及实质要件，本案中被告自行放弃优先承租权，其未能继租的损失不应由原告承担。
一审法院合议庭成员 肖英、雷南山、肖晓璐
二审法院合议庭成员 张睿、聂效、吴春泷
编写人 深圳市福田区人民法院房产庭 肖英
专家点评：
经济的发展、人口流动的增强、房屋投资功能的凸显等原因，致使房屋租赁纠纷增多，虽然法律已有明确规定，但实践中纷争仍然不断，且类型多样。该案例涉及的案情是房屋租赁合同中的优先承租权行使的条件问题，能够充分反映这类案件的特点，具有典型性，案例涉及审判实践中的这类法律适用中的疑难问题，有利于同类或类似案件的统一裁判。
案例是涉及优先承租权行使条件的房屋租赁合同纠纷，而且案件中既有本诉，原告要求被告交付租赁房屋，承担违约责任，原告不予返还保证金等诉讼请求；又有反诉，反诉原告要求反诉被告立即返还租赁保证金，反诉被告向反诉原告支付装修补偿金，赔偿损失等诉讼请求，诉讼请求事项多样，案情较为复杂。但是案例基本案情叙述简明准确，案件事实清楚，裁判理由对于案件涉及的多个争议问题逐一论述，如以原告与两被告之间是否成立合法有效的租赁合同关系，返还房屋及支付占有使用费、租赁保证金，两被告主张的装修补偿款，两被告主张的经济损失等多个要点加以论述，适用法律正确，裁判要点精炼，表述规范。案例编写格式规范，语法正确、语言流畅、用语规范，无错别字。
点评教授：韩红
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