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关键词 房屋买卖合同 夫妻按份共有 一房二卖继续履行

裁判要点

本案涉及到涉案房产有部分产权归属于夫妻按份共有以及一房二卖的情况下涉案房屋买卖合同履行可行性问题。夫妻按份共有房产，所占份额超过三分之二的共有人签订房屋买卖合同以处分共有房产，不存在导致履行不能的权利瑕疵；在一房二卖的情况下，房产未办理过户登记的，先行接受房产交付一方有权请求继续履行涉案房屋买卖合同。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条

案件索引

一审：广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初13929号（2017年12月8日）

二审：广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终5145号（2018年5月12日）

基本案情

原告（反诉被告）梁月秀

被告（反诉原告）黄静

第三人陈梅、郑永伍

原告诉称，原告与被告签订了《深圳房屋买卖合同》，约定被告将深圳市福田区侨香三道28号雅福居a栋201号房屋（以下简称涉案房产）出卖给原告，交易总价为2413260元，其中首付款80万元。《深圳房屋买卖合同》签订后，原告依约向被告支付首付款80万元，后因被告提出赎楼需要，又再支付了20万元。现被告已经取得涉案房产的不动产权证，根据《深圳房屋买卖合同》第五条第3款约定，被告应当及时将房屋权属登记过户至原告名下。然而原告多次口头、电话催告被告，要求被告履行合同义务，及时办理过户，被告却不予回应，也不配合原告办理过户手续。据此，诉至本院请求判令：1、被告继续履行《深圳房屋买卖合同》，将深圳市福田区侨香三道28号雅福居a栋201号房屋转移登记至原告名下；2、被告承担本案诉讼费用。

针对原告的本诉，被告答辩称，1、事实上房产无法过户，合同无法继续履行。2、原告严重迟延支付房款，缺乏诚信，构成严重违约，被告有权根据合同法的有关规定解除该买卖合同。3、涉案合同显失公平，合同条款对于被告明显不公平。签订买卖合同时，涉案房产为非商品房、无房地产权证的政策性房屋，合同无效。4、被告不具有完全的处分权，房屋买卖未取得共有人陈梅的同意而不能发生物权变动的结果，故原告关于继续履行住房买卖协议、办理过户的诉讼主张不能得到支持。

针对原告的本诉，第三人陈梅发表意见称，原、被告签订的房屋买卖合同所处置的涉案房产，为我方与被告的夫妻共同财产，未经我方同意，被告擅自转让该房产，被告属于无权处分，该合同无效。请求法院驳回原告全部诉讼请求。

针对原告的本诉，第三人郑永伍发表意见称，我方与被告于2013年6月28日签订房地产买卖合同，涉案房产应归属于我方，请求法院驳回原告诉讼请求。

被告并依据上述答辩意见提起反诉，请求判令：1、解除原、被告间签订的《深圳房屋买卖合同》;2、原告搬离涉案房屋；3、原告支付租金18万元；4、原告承担本案诉讼费用。

针对被告的反诉，原告辩称，1、被告提出解除房屋买卖合同，没有任何法律及合同依据。其余三项反诉请求同样没有任何依据。2、涉案房产无论是从房产获得、房产证明及与第三方的相关合同来看，均为被告的个人财产，与第三人陈梅无关，故处分该房产无需经过陈梅同意。

针对被告反诉，第三人陈梅答辩称，原、被告双方的房屋买卖合同侵犯了我方作为财产共有人的权益，被告无权处分涉案房产，涉案合同应属无效。

针对被告反诉，第三人郑永伍答辩称，原、被告的合同是明知我方已与被告签订过房屋买卖合同后签订的，可以看出原、被告有串通行为；如果第三人陈梅和被告认为涉案房产属于共同财产，均应举证证明。

经审理查明如下事实：

一、涉案房产的演变情况。

1999年11月3日，被告向深圳市住宅局申请职工福利房。同年12月3日，深圳市住宅局住房分配处向售房中心出具《住房分配通知》，将党校住宅区2栋101房分配给被告。

1999年12月16日，被告与深圳市住宅局签订《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，约定深圳市住宅局将深圳市委党校住宅区2栋101房转让给被告，建筑面积72.79平方米，转让价款31918.90元；并约定被告购买上述福利商品房付清房款后即取得福利商品房产权。

1999年12月，深圳市住宅局出具付清房款证明，载明被告购买党校住宅区2栋101房，房屋价款31918.80元，已全款付清。

2006年9月30日，被告就深圳市委党校住宅楼2栋101房取得房地产权证（深房地字第2000332456号），房地产权证记载：“非市场商品房，该业主于1999年12月16日向深圳市住宅局购买福利商品房”。2007年6月12日，被告就深圳市委党校住宅楼2栋101房取得新的房地产权证（深房地字第2000373152号），房地产权证记载建筑面积为72.79平方米，并注明：“市场商品房，使用权来源：安居房换证；该业主签订《购房合同》日期为1999年12月16日”。

2010年11月15日，深圳市教育局（拆迁人、甲方）与被告（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：甲方需要拆迁乙方所有的深圳市委党校2栋101号房屋，被拆迁房屋的建筑面积为72.79平方米；双方协商同意，由甲方提供深圳市福田区侨香三道28号雅福居a栋201号房（以下简称涉案房产），建筑面积89.38平方米，作为产权调换用房（即安置房）；按产权调换方式，由甲方补偿89.38平方米建筑面积的安置房给乙方，产权性质与被拆迁房屋产权性质一致，其中安置房建筑面积与被拆迁房屋建筑面积等面积部分不结算产权调换的差价，甲方同意免费增加5平方米建筑面积给乙方；安置房超出被拆迁房屋建筑面积及免费增加5平方米的建筑面积部分，按本条第二款约定执行；乙方被拆迁房屋建筑面积按“拆一补一”并免费增加5平方米后建筑面积77.79平方米，经双方协商同意，在安置房超出乙方被拆迁房屋加5平方米建筑面积11.59平方米建筑面积，由乙方按每平方米13925.10元市场评估价购买，共计161392元购房款支付给甲方；自本协议签署之日起15个工作日内，乙方应向甲方支付购房款161392元，甲方应向乙方支付拆迁补偿款52303元。

2010年12月6日，深圳市第二实验学校出具《付清房款证明》，称被告将其所有的原市委党校宿舍2栋101房与涉案房产进行产权置换，双方已按照相关政策各自结清补偿和付清置换的全部房款。

2016年4月20日，涉案房产经核准登记至被告名下。被告取得涉案房产的房地产权证书。

二、原告与被告就涉案房产签订房屋买卖合同的情况。

2014年3月份，原告（乙方、买方）与被告（甲方，卖方）签订《深圳房屋买卖合同》，约定：甲方将其享有所有权的涉案房产转让给乙方，转让总价款为2413260元，首付款80万元；乙方已经向甲方支付首付款，还应向甲方支付房款1613260元；剩余房款于乙方取得涉案房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日起3日内支付。涉案合同同时注明，“本合同项下房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理”。双方同时在合同结尾处备注：“甲方房屋属于婚前财产，与其妻陈梅无关，另甲方拆迁后补偿增加的11.59平方米补交房款161392元是甲方向黎明罡先生所借属于个人债务”。

2014年3月11日，原告向被告转账汇款80万元；同日，被告出具“收条”载明收到原告首付款80万元。

2014年10月28日，原告分两笔向被告转账汇款15万元及5万元。对该20万元，原告主张为购房款，被告在第一次庭审时主张该款项为其因急需资金而向原告所借款项，之后又在书面答辩意见中主张该款项是原告支付的租金。

庭审时，原、被告均确认，在被告收到80万元款项后，涉案房产即交付原告使用至今。

三、被告与第三人郑永伍就涉案房产签订房屋买卖合同的情况。

2013年6月28日，被告与郑永伍签订《房屋买卖合同书》，约定：被告将涉案房产出售给郑永伍，房屋售价为2139000元，签订买卖合同时由郑永伍支付被告购房定金60万元，余款1539000元在被告将房屋所有权证手续过户给郑永伍时由郑永伍一次性支付。该合同未履行完毕。

2016年10月10日，郑永伍以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至本院并经立案受理，案号为（2016）粤0304民初23533号，郑永伍在该案中诉请要求继续履行其与被告签订的房屋买卖合同。在该案审理过程中，被告主张其曾向郑永伍交付房产，但郑永伍之后又将涉案房屋返还给了被告，郑永伍则主张被告自始未向其交房，其并未实际占有涉案房产。经审理，本院作出（2016）粤0304民初23533号民事判决书，判决以涉案房产已被查封为由而驳回了郑永伍的诉讼请求。郑永伍不服一审判决，提起上诉，截至本案第二次庭审之日，该案仍在二审审理阶段。

另，关于房产交付情况，在本案庭审时，郑永伍陈述，在其与被告签订房屋买卖合同之后，被告确实未向其交付涉案房产，只是被告口头同意让郑永伍借用涉案房屋，故郑永伍让其公司员工在涉案房产内居住了半年左右就搬离了房产；庭审后，被告提交书面回复称，因被告于2013年存在向郑永伍借款的情况，基于此被告口头答应郑永伍让其员工在房产内居住，但并不是向其作出交付房产的意思表示。

四、关于第三人陈梅的相关情况。

2000年7月7日，被告与陈梅登记结婚。

2010年7月19日，陈梅通过转账向被告支付17万元。

庭审时，在发生本案诉讼之前，陈梅表示对被告与原告以及被告与郑永伍签订合同及履行情况均不知情。

五、其它情况。

根据原告提交的社保缴费清单显示，原告自2013年6月开始在深圳市参保，持续缴交社保到2016年11月。

截至2016年12月14日，原告及其配偶梁玉强名下在深圳市无房产登记信息。

裁判结果

广东省深圳市福田区人民法院于2017年12月8日作出（2016）粤0304民初13929号民事判决：一、被告黄静应于本判决生效之日起10日内协助原告梁月秀将位于深圳市福田区侨香三道28号雅福居a栋201号房【房产证号：粤（2016）深圳市不动产权第0094034号】转移登记至原告梁月秀名下；二、驳回被告黄静的反诉请求。本案本诉案件受理费26106元及保全费5000元（均已由原告预交）、反诉案件受理费3258元（已由被告预交），均由被告负担。

宣判后，被告和第三人陈梅提出上诉。广东省深圳市中级人民法院于2018年5月12日作出（2018）粤03民终5145号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费38728元，由被告和第三人陈梅按各自预交数额负担。

裁判理由

原告与被告签订的《深圳房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不存在合同法规定的可能导致合同无效的情形，双方据此成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应严格履行合同义务。

关于合同能否继续履行的问题，本院作如下分析：

1.关于被告对涉案房产的处分权是否影响合同履行的问题。

1999年12月，被告与深圳市住宅局签订合同购买深圳市委党校住宅楼2栋101号房屋，并依照合同约定付清了购房款，其时，我国物权法尚未施行，且合同约定被告付清购房款即取得房屋所有权，故，被告于1999年12月即取得深圳市委党校住宅楼2栋101号房的所有权，而此事实发生于被告与陈梅登记结婚之前，该房产应属被告的婚前个人财产。2010年11月15日，被告通过与深圳市教育局签订《房屋拆迁安置补偿协议》而将深圳市委党校住宅楼2栋101号房用以置换涉案房产，置换后的涉案房产增加了16.59平方米，对于增加的16.59平方米，因产生于被告与陈梅婚姻关系存续期间，故该增加部分（约占涉案房屋面积总份额19%）应属夫妻共同财产。综上所述，对于涉案房产，被告个人享有81%的处分权，剩余19%的房产份额的处分权由被告与陈梅共同享有，即涉案房产属被告与陈梅按份共有，而被告个人所占份额已占总份额的2/3以上，故陈梅是否同意处分涉案房产并不影响被告行使独立处分涉案房产的权利，因此，被告有权与原告签订房屋买卖合同以处分涉案房产，涉案合同不存在导致履行不能的权利瑕疵情形。

2.关于被告与郑永伍就涉案房产签订房屋买卖合同是否影响涉案合同履行的问题。

虽然被告与郑永伍签订的房屋买卖合同所载明的签约时间在涉案合同签订之前，但郑永伍尚未就涉案房产办理房屋所有权登记或预告登记，且被告与郑永伍均确认被告未向郑永伍交付房产，而原告与被告均确认被告在收到80万元购房款后即将涉案房产交付给原告使用至今，据此，本院认定原告先行接受涉案房产的交付，有权请求继续履行涉案房屋买卖合同。郑永伍以被告与其签订房屋买卖合同的时间在先为由而主张该合同应先予履行，该抗辩主张缺乏依据，本院不予采纳。

综合以上分析，本院认为，涉案房产已具备上市交易的条件，原告有权要求被告继续履行涉案房屋买卖合同，协助原告将涉案房产转移登记至原告名下，原告的本诉请求成立，本院予以支持。关于剩余购房款的支付，依照合同约定，剩余购房款系在原告取得房产证之日起3日内支付，故剩余购房款的支付条件尚未成就，被告以原告未支付剩余购房款构成根本违约为由而提出要求解除涉案合同并据此要求原告搬离房产及支付租金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持，被告可待涉案房产过户之后再行向原告主张剩余购房款。

二审认为，涉案房产仅其中19%部分为夫妻共有财产，其余81%部分为黄静的个人财产，黄静与陈梅主张涉案房产整体属于夫妻共有财产的理由不成立，不予采纳。因黄静享有的按份共有份额已超过三分之二，根据物权法第九十七条的规定，黄静有权处分涉案房产，陈梅是否同意处分涉案房产并不影响黄静行使独立处分房产的效力。原审法院认定涉案合同合法有效并支持梁月秀继续履行合同的请求依据充分，二审予以确认。

案例注解

本案涉及到两方面的问题，一个为涉及部分产权属于夫妻共有的房产的处分权效力问题，一个为一房二卖的情况下履行顺序的认定问题。

对于第一个问题，在审理买方要求继续履行合同的二手房买卖合同纠纷案件中，有相当一部分业主以未获得其配偶同意、私自出售登记在其一人名下的夫妻共有房产为由而主张合同无效或事实上无法继续履行，双方对此争议较大。此类案件的处理会涉及到债权保护与物权保护的权衡、房产市场交易的履行可预见性和稳定性、对诚信守约方的保护以及案件审结后的实际执行问题。本案涉及的情况具有一定特殊性，即涉案房产在被告婚前购买后，于婚姻关系存续期间又经过了拆迁补偿，导致产权组成并非单一，仅其中一部分为夫妻共有财产，在此情况下，应根据证据来确定夫妻共有的具体份额，从而认定被告个人所享有的份额，据此判断其是否有处分财产的权利。本案中，综合考察证据以及事实发生脉络，可以认定最终被告个人对现有房产享有81%的处分权，剩余19%的房产份额的处分权由被告与陈梅共同享有，即涉案房产属被告与陈梅按份共有，而被告个人所占份额已占总份额的2/3以上，故陈梅是否同意处分涉案房产并不影响被告行使独立处分涉案房产的权利，因此，被告有权与原告签订房屋买卖合同以处分涉案房产，涉案合同不存在导致履行不能的权利瑕疵情形。

对于第二个问题，依据物权法的相关规定，同时参考《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于土地使用权一物数卖的处理规则以及买卖合同司法解释中有关动产一物数卖履行顺序的规定，依据对物的占有程度和权利行使程度，对于一房二卖甚至数卖的问题，目前司法实践处理原则是，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求履行合同的，若均未办理权属转移登记，则支持已先行依据合同占有房屋的买受人关于继续履行合同的请求。

一审法院合议庭成员 张凌炜、杨海涛、叶钧如

二审法院合议庭成员 吴思罕、邓媛、许莹姣

编写人深圳市福田区人民法院速裁庭张凌炜

专家点评：

本案案件事实及法律关系均较为复杂，不仅涉及夫妻一方对夫妻共同财产的处分权问题，还有一房二卖的法律问题。

原告梁月秀诉称，原告与被告签订了《深圳房屋买卖合同》，原告依约向被告支付首付款80万元，后因被告提出赎楼需要，又支付了20万元。但被告未将房屋权属登记过户至原告名下。被告黄静辩称，其不具有完全的处分权，房屋买卖未取得共有人陈梅的同意。事实上，陈梅对买卖合同并不知情。本案中，陈梅未在涉案《住房买卖协议》签字，房屋买卖亦未取得共有人陈梅的同意而不能发生物权变动的结果。被告提出反诉。针对原告的本诉，第三人陈梅发表意见称，原、被告签订的房屋买卖合同所处置的涉案房产，为夫妻共同财产。被告属于无权处分，该合同无效。第三人郑永伍发表意见称其与被告于2013年6月28日签订房地产买卖合同，涉案房产应归属于他，请求法院驳回原告诉讼请求。一审法院认为，原告与被告签订的《深圳房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不存在合同法规定的可能导致合同无效的情形，双方据此成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应严格履行合同义务。涉案房产已具备上市交易的条件，原告有权要求被告继续履行涉案房屋买卖合同，协助原告将涉案房产转移登记至原告名下，原告的本诉请求成立。

二审法院认为，涉案房产仅其中19%部分为夫妻共有财产，其余81%部分为黄静的个人财产，因黄静享有的按份共有份额已超过三分之二，黄静有权处分涉案房产，陈梅是否同意处分涉案房产并不影响黄静行使独立处分房产的效力。原审法院的认定，二审予以确认。

一审法院查明了涉案房屋由非商品用房到商品房的产权形成过程，被告夫妻关系成立时间，及两次购房过程。办案法官不仅对案件基本事实作了深入的调查并对相关细节一一查明，这是难能可贵的。在当前案多人少的大背景下，办案法官不走过场，不嫌麻烦，投入精力查明案情，为准确的适用法律打下良好的基础。正是由于办案法官的认真负责，如此复杂的案件，本案当事人各方对一审法院查明的事实均无争议，这非常不易。在适用法律上，对夫妻按份共有这一比较罕见的情形，法官能准确地适用《物权法》第97条之规定；对一房二卖处理问题上，在法律没有明确规定的情况下，法官能参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对土地使用权的处理规则对同属不动产物权进行裁决，显示了其对法律的精准理解。